今天的文章只聊一个话题：青岛楼市库存。
01青岛楼市库存压力
下表是克尔瑞公布的“年2月末商品住宅库存量TOP20城市情况（单位：万平方米）”：
2月份青岛新房住宅库存量全国第一，看上面这个表格是要超过万平方米的。青岛之外，山东省登上全国库存前20名的还有临沂、烟台。
在新房住宅去化周期上，青岛没有登上全国前20名，山东有烟台、淄博、日照三个城市上榜：
可以说，去化周期比库存更加可怕，在这一点上烟台、淄博、日照需要注意。我通过查询克尔瑞青岛的数据，得知青岛2月底新房住宅去化周期为19.9个月。
青岛的新房住宅去化周期虽然不是最严重的那一批城市，但一点也不轻松。从上图中的趋势图线来看，青岛新房住宅去化周期从年开始是一直缓慢增长的，这就是风险点所在。
说完新房，我们再来看看二手房。
我对全国主要城市贝壳网二手房在售量进行了统计：
需要说明的是，因上海、深圳、武汉等城市不显示在售量，这个统计并不是全面的。另外，贝壳系中介门店在一个城市的覆盖情况也影响着一个城市的二手房在售量排名。
截止年3月22日晚上，青岛的二手房在售量为套，在全国来看并不显眼。根据青岛年二手房成交量套来计算的话，青岛的二手房去化周期为13个月。
细数青岛楼市库存高企的原因，年之后的四年萧条期“功不可没”；而青岛楼市库存高企反过来又会使这种萧条更加恶化，这是一条恶性循环。
住宅库存全国第一的背后，我们能获得哪些警示呢？或者说通过这个库存能发现哪些风险点？下面就是我要分析的。
02各区市库存风险点
我们先来看看2月末青岛各区市的新房住宅库存情况。
在库存总量上，库存最高的是胶州、原胶南市、即墨区、原黄岛区、城阳区（不含高新区），这5个区域的新房住宅库存都超过了万平方，有总量风险。
在去化周期上，最长的是胶州市、市南区、莱西市、原黄岛区、平度市、崂山区、原胶南市，这7个区域的去化周期都超过或者接近20个月，有去化风险。
只有总量和去化周期上都有风险的区域，才是风险最大的。从这一点来看，胶州、原胶南市、原黄岛区风险较大，尤其是胶州市、原胶南市。
胶州市库存总量和去化周期都是青岛各区市中最大的，虽然经过一年多的降价在房价上已经没有多大的风险，但有一定的系统风险。
原胶南市虽然去化周期上还可以，但总量太大，投资风险也很高。
这几天在浏览《青岛统计年鉴》时，发现了一个有意思的数据，这里一并分享给大家：
建筑业增加值可以看做为建筑业的GDP，虽然并不能代替全部的房地产行业，但基本可以说明大概行情。
上图可以看做是青岛各区市楼市占GDP的比值。
这个数据和我们上面看到的分析结果又不一样。崂山区占比最高，这或许和崂山区房价最高有关；占比超过青岛平均值的有崂山区、莱西市、市北区、李沧区、即墨区、胶州市。
03各物业类型风险点
经常看我文章的朋友应该知道，我一向建议买住宅，非常不建议公寓、商业和办公。
关于这一点，看一看青岛各物业类型的去化周期就一目了然了：
如果说青岛新房住宅19.9个月的去化周期尚可以接受，那么商业、办公、公寓超过60个月（仅新房）的去化周期就有点不能接受了。这种商业性质的新房尚如此，二手房就更不用说了。
如果你指望租金，那也没有多大的前途。根据有关机构统计，年底青岛办公楼空置率30%，租金环比年下降1.5%。
根据诸葛找房统计的年底租金数据，青岛环比下降1.07%，租金水平在同级别城市中算是比较低的：
当一个城市房价不涨、租金也不涨的时候，我们作为买房者就得好好考虑风险和收益值了。起码从库存上来看，胶州、原胶南市风险较大，商业、办公、公寓这三种物业类型风险较大。
#青岛#
