表面上看，今年楼市似乎一片大好。
房产研究机构克而瑞发布的报告显示：1-5月，全国房地产开发投资额为亿元，累计同比增速小幅回落，较上月下降0.7pts至11.2%，但依旧维持高位，连续5个月保持两位数高增长。5月单月开发投资额达亿元，环比大涨13.87%，投资热情可见一斑。
在房企和购房者都充满乐观的情绪下，楼市却涌动着一股暗流。
这股暗流的名字叫“商业地产”。
严格意义上说，商业地产只有四种形态：商铺、写字楼、公寓、车位。因为最近两年每个小区都在一楼建商铺，供应量太多，加上电商的冲击，使各类本来繁荣的商圈出现萎靡，使得去化周期大大延长。
据《瞭望》新闻周刊6月28日报道，年一季度，杭州市甲级写字楼总存量为.1万平方米，空置率环比上升3.5个百分点，达到15.3%，滨江部分区域空置率甚至高达35.3%。
根据戴德梁行统计，年南京写字楼也持续下滑，多数项目去化低迷，月均去化不足平方米。随着供应量加大，全市写字楼库存量超过万平方米，库存去化周期超过4年。
与杭州和南京相对比，昆明的情况更不容乐观，当地住宅装修网发布的数据显示，目前商业地产存量连续3年处于多万平方米的高位，需超过8年才能消化掉。
武汉也是如此，中国社科院城市所及社会科学文献出版社共同发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.16（）》指出，武汉、长沙、青岛几个城市写字楼空置率全部超过20%，并且即将达到历史峰值。
空置率超15%，去化周期少则4年、多则8年，库存动辄超过数百万平米，这就是摆在杭州、南京、昆明、武汉面前的楼市难题。
问题的根源在哪？笔者认为，有以下两个方面的原因。
第一，租售比太低，买商铺不如买住宅。
举个例子，一套房子的租金收益率如果是2%，那么投资这个商铺可能需要50年才能收回成本。
根据上海易居房地产研究院发布的《年一季度50城租金收益率研究报告》，最低的几个城市是：厦门（1.2%）、青岛（1.4%）、福州（1.5%）、深圳（1.6%）和石家庄（1.7%）。
也就是说，在厦门、青岛这些城市出租商铺，需要70年甚至80年才能回本。
与之形成鲜明对比的是，假如你在以上这些城市买套住宅，在过去几年当中，靠房屋升值就能获得动辄翻倍的收益。
两相权衡，购房者当然会“用脚投票”。
第二，商业地产发展太激进，供大于求。
数据显示，过去15年以来，深圳甲级写字楼数量增加了8倍有余，而北京甲级写字楼每月每平方平均租金为元，房租在持续走高，供应源源不断。
当大量的二房东守着所谓的“底价”不愿让步，租客自然会做出自己的选择，既然可以靠电商、共享办公、外卖就能解决的问题，凭什么要搬去光鲜亮丽的写字楼和商铺？
此外，我们看到杭州、南京、昆明、武汉有一个共同点，就是所谓“新一线”城市的典型代表。
这几个城市中心城区扩张过快，在过去几年当中，又是发力“抢人”，又是扩大城区，当新城区的人气还没有形成规模的时候，大量的写字楼和商铺便先一步建成了，这在一定程度上也加重了空置率和去化周期的增长。
